鹤岗房价启示录

最近，鹤岗房价被刷屏，最便宜的1.6万一套，其他的贵一些房源也只是在2-3万。

很多小伙伴都惊呆了，有个小朋友战战兢兢地给我电话

哥，三四线城市会不会也这样会跌啊，临沂会不会也下跌啊。

我安慰他，不要担心，临沂不会。

鹤岗我去过，小城市，全市加起来没临沂一个县人多。

而且属于人口净流出城市，人口的老龄化很厉害。

我仔细研究了下房源的信息，发现房源主要来自安置房。

正常的商品房的价格在-元左右。

这在东北尤其在黑龙江地区的四线城市属于比较正常的价格。

我们先不管这些安置房为什么这么便宜对外出售，这个属于特殊情况下的个案，不能作为通用标准来衡量。

但是，鹤岗房价迅速在网上引发了一个大讨论，三四线城市是否要下跌。

我在快手上见过很多危言耸听的言论，什么三四线城市全线下跌啊，什么买房赔钱啊等等。

我打开看了一下，都是为了推广自己所谓的财商培训，如何套现信用卡等的一帮人，冒充专家在哪里胡诌八扯地点评房产。

关键还从者甚多，让我感觉汗颜。

这里我觉得有必要给大家普及下房价涨跌的前提和背景。

房价上涨的动因在哪里？

来自两个方面：钱和人。

有钱的城市和人口集中的城市房价上涨的动力会更足。

所以，我们看到作为人口净流入的长三角和珠三角地区，房价持续上涨而且动力比较足，而至于那些人口净流出的东北、西北的县域城市，房价多年保持较低水平。

一般来说，人口净流入的城市比较有钱，因为机会多，人才会流入。

而有钱的城市未必然是人口净流入，一般来说，资源型的城市人口短期流入，长期流出，这一点在煤炭、石油等资源依赖型城市比较明显。

即便在一个城市中，也存在人口净流入和净流出，所以房价很容易就出现区域的不同特点，相差甚至在数千元/平。

比如临沂的罗庄房价和北城新区的房价，出入就非常明显，为什么呢？

因为九县及罗庄等高收入人口流入北城，推高了区域的房价。

但是这种代际差在人口总数上看不是很明显，因为作为区域中心的罗庄也在吸纳周围的乡镇人口进入城区。

乡镇人口进城，其购买力不足，多为刚性需求，所谓对价格的敏感度比较高，导致区域的房价不会过快拉升。

这样两者的房价差就出来了。

对此，我们要明白，所谓的城市化，其实是延续的是一个个层级过渡来的。也就是从村落到乡镇到县城，从县城到城市，从城市到省会及超大型城市。

一级有一级的吸引力。

虽然最近几年，乡村开始回流劳动力，但是总的来说，这个趋势在短期内是很难逆转的。

对于人口少，资源匮乏，缺少支柱产业的三四线城市来说，未来最大的可能性是不断萎缩又不断与周围城市融合。

那么，什么时候房价回调？

我觉得这个问题没有讨论的必要，因为该涨的都涨了，该没涨的都没涨。涨了也就涨了，没涨的也很难再涨。

在现阶段没必要去研究房价是否下跌，对于我们普通人来说，资产需要保值和增值，所以要研究什么样的城市和区位还会涨，还有多少上涨空间。

房子本身就是两种属性，居住属性和货币属性。

当居住属性大于货币属性的时候，房价一定是保持稳定或者隐形下跌，这个属于计划经济时代和人口流出型城市。

当货币属性大于居住属性，那么房价只会上涨，原因很简单，全球范围内的货币贬值，当钱不值钱的时候，购买力就会增强，房价自然上涨。比如通胀涨了6%，房价上涨10%都是很正常的现象。

所以，房价上涨适用于目前绝大多数的二三线城市，但是东西部的非常多的三四线城市其实面临着巨大的房价隐形贬值的挑战。

转回到临沂来看。

临沂这个城市有钱也有人，目前城区常驻人口多万，这个数字已经非常惊人。

未来临沂一定是要成为区域核心城市，其聚合能力越来越强。

为什么这么说？

因为从临沂的周边城市来看，他们的经济都太弱，临沂就好像磁铁一样，会将资源不断吸纳过来。

这个资源，是人也是钱。

那么从这个角度来看临沂的房价走势也就比较明朗了。

房住不炒，愿大家住的开心！