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最近的热点新闻很多，鹤岗，一个名不经传的三四线城市忽然成了“网红”。

让鹤岗红起来的有两件事，一件是鹤岗的招警通告：符合条件的可以享受“一房一车”，房子50-90平方米不等，福利看起来不错，而另一件事就是让这个福利打了折扣，那就是鹤岗的房子实在是太便宜了。

圈姐上当地的中介网站上看了一下，被二手房价格吓了一跳，单价元/㎡。还有更低的吗？有！根据网友晒出来的当地的中介广告牌，价格更是让人惊掉下巴，“平安小区7楼”，46㎡，报总价1.6万。这分明就是白领一个包的钱就能买鹤岗一套房。

图片来源于网络

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圈姐看了一下“白菜价”房子的分布，在鹤岗市的南山区、东山区的交界附近，而这里是鹤岗的棚改大户，附近多个小区都是棚户区改造而来，甚至有的在地图上直接标明了“棚户区改造工程”，那么白菜价倒是可以理解，从网络给出的图片可以看出这些房子仅仅比我们观念中的“老破小”略新一点。

虽然白菜价看起来是个例，但是实际上，鹤岗的整体房价也不算高。据中国房价行情网的数据显示，鹤岗近一个月的二手房均价元，而安居客的监测数据显示，鹤岗三月均价元，虽然数据不同，但是趋势是一样的，就是下跌。

恒大研究院院长任泽平曾强调，在房地产问题上，“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，鹤岗从这“三看”的情况都不乐观。

作为煤都，鹤岗如今是资源枯竭、人口净流出、老龄化严重、产业落后。从土地上来看，鹤岗市整体的面积1.47万平方公里，但市区实际建成面积还不到50平方公里，鹤岗不缺土地，开发的空间很大。但由于城市的整体“老龄化”速度很快并且人口外流，所以这个开发空间显得有点多余。

这不禁让人想起最近新名词：收缩型中小城市，鹤岗大概就是收缩型城市之一。

看到了没有，一个城市不进则退，在城市间、城市群间的竞争日益激励的今天，鹤岗就是一个鲜活的例子。

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总是喊着不愿做房奴的人，扪心自问，你会去鹤岗抄底买房吗？对此，有网友诙谐表示，谁知道鹤岗的房子是不是建在矿坑上。但圈姐认为归根究底还是一个城市产业的衰落，没有跟上中国轰轰烈烈的城市化进程。原来，房价的命运与城市的发展如此的唇齿相依。

改革开放以来，人们从山上搬到山下，从山下转入城镇，从城镇进攻大城市，这就是城镇化的路径。在温州，许多农村老龄化严重，人口流失现象也日益凸显。从农村包围城市的不止是人口变迁，也体现了城市化的过程，这个过程中不可避免会出现“收缩型”的农村，也有被竞争洪流冲垮掉的如鹤岗这样的收缩型城市。

那么如何避免城市收缩进程中造成的房产缩水，这就意味一定要用“美好生活的标准”看待城市看待买房这件事。人的一生不可能只锁定一个地方一套房子终老，万一将来“小目标”实现了，或者孩子未来的发展需要更大的空间抑或一套学区房，或者父母需要来住，一定会需要一座更宜居更有发展潜力的城市或者一套更大的房子。这时候你就会发现，之前的城市或者房子仅仅是你人生起步的一个阶梯，而下一个城市或者下一套房子才是你的梦想。

如何进入一个城市或者购入一套房子，则成了人们不得不三思的问题。

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首先还是不能免俗的要提到李嘉诚先生的地段论。好地段的房子升值潜力大，抗跌性强，是财富增值的优质资产。

把这个地段说的外延扩大首先是城市的选择。近年来，国家在对标世界级城市不断出台政策，如京津冀、长三角、粤港澳和成渝都市圈等，打造世界级的中心城市群，浙江省也出台杭州、宁波、温州、金义都市圈的规划，中心城市、城市首位度成为热门的词句，而这些中心城市的价值与日俱增，也就成为人们落户“好地段”的目标。

图片来源于浙江发布

好地段的具体标准是什么呢？

首先，人口流量决定了房产的流动性，其次，人口的素质决定了房子的价值，而决定人口素质的就是产业业态。一个城市是以高科技的还是传统的产业，是具有文化内涵的还是缺泛内在文化基因的，是由政府大手笔投资建设的还是小打小闹的，是有系统规划的还是走一步看一步的。这个标准不难分辩。

进一步说如果你买的房子周边都是林立的高端写字楼，每天在楼里工作的人群就是未来买你房子的潜在用户，你的房子的需求价值就一定会很高。比如杭州未来科技城，产业集聚而使高素质人口带来的购买力不容小觑。

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那么怎么去找这样的房子呢？这里推荐一个简单粗暴的方法：看政府规划。

城市的发展，是一个由内向外的过程。因此，我们看到前面的几十年时间里，所有的地方政府都在拼命发展市中心，把各种资源都往行政中心倾斜，导致市中心房价涨幅比较高。

但最近的十年，发生了比较大的改变。对比十年前，老中心的房价溢价率，反不及后起之秀，原因也很简单，城市空间的发展，城市中心会呈现迁移和多中心化的特征，比如咱们温州，从大南门胜利路到新城、从市政府到瓯海中心区，这就是城市化的过程。

温州城市遵循“东拓、南连、中提升”的规划，从圈姐看来，大拆大建大建大美还仅仅还是“中提升”的动作；“东拓”就是当前温州城市积极谋划从沿江向滨海时代迈进，可以看到大量的优质资源诸如名校、医院、产业等正往浙南科技城、瓯江口片区等新兴板块倾斜；而“南连”就是把南部瑞安拥入咱们大温州都市圈的怀抱。不知道大家发现了没有，最近温州东部房子去化率相对最高，瑞安房子的价格也已逼近温州市区，这个就是规划的魅力。

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在李嘉诚的地段论之外，王健林的传统意义上的非核心区位盖万达商场的理念也给了我们一些启发，优质商业资源也可以带动版块区域的发展。

优质商业资源的转移，伴随的往往是人口聚集的转移不仅一线城市如此，二三线城市自年开始，大量新开业的万达、银泰百货等大型的商业综合体的选址都集中于新区或政府未来想要重点打造的区域。

除了商业资源外，与此同时，市中心资源的转移还体现了优质的教育上。

伴随着城市的外拓，政府最喜欢干的一件事情就是建立名校的分校，然后把名校集团化办学这件事跟城市的外拓进行结合。

图片来源于摄图网

近年来，温州土地出让常常出现配建学校作为居住项目的必要条件要求执行。

当然，这对于很多家长来说，并不是坏事，就跟大学扩招一样，毕竟是大大增加了孩子进入名校的机会。

此外，还有优质医疗资源的异地扩建项目也成一个板块崛起的标配之一。

温州医院瑶溪院区示意图来源温州发布

还有件更重要的事，就是城市轨交的发展。轨交就像城市的骨架一样，支撑着城市的不断生长，带动着各种人流进行交织穿梭。纵观一二线城市，尤其是轨交枢纽站点为房地产带来的巨大溢价率是不争事实，因此，在温州轨交效应尚未出来之前，提前谋划置业也不失为一种好的选择。

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鹤岗的房价，提示着我们如何去看待城市与房价的关系，也在警示我们支撑房价的是城市的产业，正如美国底特律这座曾经的“汽车之城”申请城市破产保护的最根本原因是汽车业的衰落，这个曾经美国最高房价的地方，最后以一美金的房价成为世人的笑话。

今天的话题有点沉重，鹤岗和底特律的房价在圈姐心中留下的阴影始终挥之不去，不知读者朋友们有何感想？

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瓯海区：璀璨山河奥体华府云著西江月瓯越大观欢乐天地

洞头区：瓯江公元上城永嘉县：国鸿温州1号

温馨提示：

以上链接对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。读者如产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。