此文各位主要看二手房交易数据，自己分析，我的文字描述部分可以忽略。

东北四个城市，最近一年，房价涨了不少，一反过去的沉闷走势，毕竟全国房价普涨，东北也不会掉队，主要原因在整体理财利润下降，资金最后还是会返回合适的投资渠道。

这种情况下的房价上涨，可能不会只有一次，还有第二次，第三次，关键就看利率能走到多低。

然而，东北四城普涨，各个地级市却多半在走低，此时在全国房价冷却的时候，静下心来好好分析东北四个城市，城区与郊区的房价走向对比，对于我们判断未来内地大城市的房价走向，有极大的参考价值。

以下的图片上显示的涨跌幅度，由于考虑到全国普涨10%，加上资金有成本，因此显示的百分比为安居客上的涨跌扣掉10%的数据，非实际价格的涨跌数据，用以显示趋势下的对比关系而已。

黑龙江，人口万人,去年出生23万人（与广州出生相等）

1、哈尔滨万人

2、绥化万人

3、齐齐哈尔万人

4、大庆万人

5、牡丹江万人

6、佳木斯万人

7、鸡西万人

8、黑河万人

9、双鸭山万人

10、伊春万人

11、鹤岗万人

12、七台河92万人

13、大兴安岭51万人

哈尔滨（去年同期，涨19%，前年）

绥化（去年同期，小涨）

齐齐哈尔（去年同期，无涨跌）

大庆房价（去年同期，小跌）

牡丹江（去年同期，无涨跌）

佳木斯（去年同期，涨）

鸡西（去年同期，实无涨跌）

哈尔滨观察：

省会房价平均大约为下属地级市的2-3倍。

城区价格约为郊区两倍。

核心区涨幅较大，但是近郊出现一两个区涨幅更大。

远郊的房价最终走向一个合理统一价格，趋近于核心区的一半价格。

吉林，人口万人，去年出生18万人（大约与福州加厦门合计出生相同）

1、长春市万人

2、吉林市万人

3、四平市万人

4、松原市万人

5、通化市万人

6、延边州万人

7、白城市万人

8、白山市万人

9、辽源市万人

长春（去年同期，涨24%，前年）

吉林（去年同期，涨15%）

四平（去年同期，无涨跌）

松原（去年同期，实质跌）

通化（去年同期，小涨）

延边5（去年同期，实质跌）

白城5（去年同期，实质跌）

辽源（去年同期，无涨跌）

白山（去年同期，小跌）

长春观察：

和哈尔滨的对比，基本类似。

但是长春市的面积只有哈尔滨40%，因此对比上图，能接近一万的区域显得略大一些。

辽宁，人口万人，去年出生28万人（约等于广西出生人口三分之一）

1、沈阳市万人

2、大连市万人

3、鞍山市万人

4、朝阳市万人

5、铁岭市万人

6、锦州市万人

7、葫芦岛万人

8、丹东市万人

9、营口市万人

10、抚顺市万人

11、阜新市万人

12、本溪市万人

13、盘锦市万人

14、辽阳市万人

大连（去年同期，涨12%，前年）

沈阳（去年同期，涨15%，前年）

鞍山（去年同期，实质跌）

朝阳（去年同期，小跌）

铁岭（去年同期，小跌）

锦州5（去年同期5，小跌）

丹东（去年同期，涨）

本溪（去年同期，涨）

葫芦岛（去年同期，小涨）

营口（去年同期，涨）

抚顺（去年同期，跌）

辽阳（去年同期，实质跌）

盘锦（去年同期，实质跌）

阜新（去年同期，小跌）

沈阳观察：

沈阳核心区有的均价，高于哈尔滨和长春核心区，应该是因为辽宁的人口基数大于前两省带来的。

大城市的最远郊区，有可能价格比地级市更低，因为人口向核心区移动的方便性更强（比如法库和新民），行政级别更低。

沈阳房价表现出与地级市一样的状态，核心区价值没有得到体现，略贵就往外跑。

大连观察：

有两个区二手房均价超过1.5万。

东北房价最高的城市，没有带动最低区域的房价，庄河显示一年来下跌，瓦房店更是大幅下跌。

核心区近郊的甘井子和金州受益最大，只要是价格低，都能逐步跟上，有可能是轨道交通的功劳。

同时，我也发现，小型地级市里面，目前单价一千到两千元左右的楼梯房大量出现在58同城，比起两年前，数量翻倍：

总的感觉，本人仅仅是感觉，没有做深入分析：

东北四城的涨价主要体现在核心区和近郊区，判断这四个城市仍在扩展，所以近郊区房价有上涨现象。

发现多数东北中小城市的房价最后都停留在或者趋向-之间，省会房价都趋向-左右价格，各省同质化发展，这个很有意思，仿佛是说好了，这个价位刚好是内地省份降低一个行政等级的价位，而缺失的是地级市新房的价格（因为人口外流，以二手房成交为主）。

四城的房产价值，根据人口比例和房价对比，应该占东北大约65%价值，因为人口占30%，但是房价大约为中型地级市价格3倍，是小型地级市和县城房价的6到10倍（大连如果高价房多，有可能四城占70%）

约略看下来，整个东北，70%总值的城区房子里面，核心区和近郊区产生了明显的涨价，超过10%（名义涨幅20.5%），其余涨跌互见，而地级市几乎多半能维持就不错了，更小的地级市多半是跌的。

个人判断，未来东北城市的走向这个趋势仍在继续，但是力道不会像最近一年这么强了，除非全国的利率水平再度快速下降，以吉林省为例，当前人口外流现象仍在持续，新生人口对比一年级新生，仍旧少10%，而内地同期多数城市是出生数量大于小学入学数量。

以东北这么多地级市的人口，对应房价和收入，我非常确定至少有大约四分之一的家庭跑到内地购置房产，并且外地房产价值远超过东北老家的房产价值（下面投票看看）。

之前在群里有过一个这样的讨论，如果今年年底，当地房价无法越过的地方，估计九成地点都不能买了，除非当地生育率数据非常好，还值得等待，或者将来有计划开通高铁站或者设立新的园区，人口明确外流的地区，未来所有的小县城同样会发生。

这是基于近期利率降低，收入提高后，对比的结果，有一定的道理。用这个标准去验证东北城市，四城之外只有吉林市，其他都很难符合标准。

网上的信息显示，年的时候，吉林省小学生总数为多万人，去年的数字则为多万人。小学生减半用了18年，放在全国均值来看，下次的全部小学生减半，需要大约20年时间，但是对生育率高的南方省市地区来说，估计大约需要35年以上。此猜测来自之前的人口金字塔推测数据。

看到这个，我只想说一句话：

守着你房子过一辈子吧，别去祸害别人了。

入群规定如下：入房产







































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