昨天海狸先生出差去了张掖，很多人可能不认识这个地方。甘肃省张掖市，地级市，一个市区人口只有26万的四级城市。除了矿产、农业、交通以外，还是一个旅游城市，旅游景点代表是丹霞地貌。

在和当地朋友的聊天过程中，海狸得知，当地普遍房价在左右，虽然最贵的也有一万左右的，但是大多是有价无市，稍微卖的好点的也是带好学区的。至于新盘，普遍开盘去化率不到30%，至今还有一些开盘好几年还没售罄的。

当地房价最辉煌的时候，是-年，当时均价达到了左右，恰巧彼时是最近一次全国房价大跃进的时代，虽然相比内地的动辄翻倍甚至翻两倍的幅度来说，张掖当时的涨幅不算太大，但是短短两三年也有将近70%的涨幅了。跑赢理财是肯定没问题的。

可为什么也就过了三年时间，当地的房价不但没有维持住，反而还下降了20%左右呢？用当地朋友的话说，是当地没有大公司，外地人虽然来旅游，但是不置业，大都是来2-3天玩玩就走，本地年轻人去外地读书后基本不回来，都在省城兰州或者南方城市买房子。

翻看历史数据，年末张掖市含下辖区县一共常住人口万，而这个数据，年末是万，也就是短短2年时间，当地常住人口减少了10万，占比9%左右。其中，0-15岁人口从年的19.28万减少到年的19.01万，15-64岁的人口从年的91.8万减少到年的79.2万，从数据上很明显可以看出，当地的人口严重外流，而且青少年、中年的人口流失率超过平均水平。

这些人，其实就是主力购房群体。因为婚房、改善住房等刚需房，都是这些人支持起来的。刚需购房群体的大幅减少，加上当地金融产业不发达，这些因素，最后导致当地的房价在到现在都萎靡不振。如果这个趋势一直下去，当地房价定然是没有未来的。在这些地方置业，就完全是响应房住不炒了，连保值都不一定能做到了。

其实类似的情况全国已经有很多了，去年炒的最火的黑龙江鹤岗3万一套房的事，其实背后的逻辑和张掖差不多，只是鹤岗更早的到了人口增长的拐点，所以跌的更狠了一点。

在这里，海狸先生友情提醒下大家，对于这些极低价格的城市，不要贸然去买房，哪怕是玩玩，因为你一旦买了会发现一个问题，极难卖出去！那个3万买鹤岗房子的小伙子，后来2万才卖掉，直言以后再也不买了。一万块钱撸串，不香吗？

在过去的3年里，全国各个城市的房价出现了非常明显不一样的走势，总的来说，一二三线城市强于四五六线，东南部强于西北东北部，经济发达城市强于经济落后城市，人口净流入城市强于人口净流出城市。

如果说张掖是这个规律的标准反向代表，那么深圳就是这个规律的标准正向代表，数据显示，年深圳市常住人口万，而年只有万，短短2年，增加了万，增幅34.8%！短期内增加如此多的人口，房价不暴涨才奇怪了。而深圳位于东南沿海，一线城市，经济发达地区。

海狸从张掖当地朋友口中得知当地平均每人2套房，回想到年初公布的深圳人均住房0.6套，84%的人需要租房，就可以看出来，深圳的住房市场依然处于严重的需求大于供应的环境。所以深圳房价未来依然还有上涨的空间。

当然也不是完全没有意外的可能，比如某一天深圳学习北京搞人口分流的话，那么深圳的房价估计能看到天花板。

永远不要逆势而为，因为在势的面前，任何个人都是很渺小的，尤其是资本的势，更是残酷无情。在这轮全国人口大流动、生育率越来越低的背景下，未来国内的楼市，将会出现局部虹吸效应，好的越好，差的越差。即便是三胎鼓励政策，也不能改变这个势的方向，经济发展到这个阶段，普通人的需求和习惯，是无法改变的。

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