这两天，东北黑龙江那嘎达的地级市鹤岗的房价忽然成为网红，上了热搜。主要是因为便宜，而且是便宜到让人拍案惊奇。

据报道：目前鹤岗市二手房中，市中心的商品房价格在元/平左右。元/平米以下的房屋为12套，元/平米以下的房屋超过套，超过在售房屋的八成。与此同时，单价在元/平米以上的房屋才5套。另外，该地区二手房总价在20万以下的房源89套，总价在30万以下的房源套，超过在售房屋的九成。

在房价普遍暴涨了一轮的这个春天，全国各地纷纷传来抢地的消息，长三角的楼市据说已经跑步进入夏天，抢房子现象又出现了。忽然大东北楼市吹来一股一两千元的凉风，让大家清醒一下，未尝不是好事。

鹤岗虽然是个地级市，其实也就万人口，县级市的规模。但是即便如此，也不能房价就卖吧？主要是因为气候寒冷，百业萧条，人口流失。

这就是我们说的东北现象，这是个典型。大金链子小手表，一天三顿小烧烤。大家知道文涛同志在济南府干得风生水起，到了东北大地之后，就有点淹没在其中了。

有能力的，想作为的，都远走他乡，剩下的基本都是糊弄日子而已。土豪们忙着在山里修建自己的大庄园，鼓捣虎骨酒，偷偷摸摸做现代版的座山雕。

东北尤其是黑龙江，人口流出全国第一，离婚率也是第一，可想而知，这样一个小城市，活力有多大？

所以均价元其实很正常。

想想大青岛，过去几十年间，起码聚集了几十万东北移民，西海岸尤其多。10年前百忍老师操盘城阳星城，多套房子，超过一半卖给了东北移民，印象极为深刻。这就是典型的人口流出么。

这也不是鹤岗甚至东北独有的现象。大西北很多矿业资源型城市也有。

比如曾经的辉煌的石油城玉门，鼎盛时期可以达到13万人，而如今，年轻人都选择外出工作或者搬离这里，现在这里还不到2万人，这些人大多数都是下岗工人、老人等没有资金搬离的人群，只能留在这里。这里的学校、银行、医院等等各种设施数量也迅速减少，急速衰败。在年建立的75平方米的商品房，当时售价就要3万左右，而如今的一套二手房却不值元，每平方米连30元都不到，现在这里的一套房不及很多人一个月的工资，却还是没人买。

国外也不鲜见：年，底特律房价跌到谷底，成为名副其实的白菜价，甚至一美元一套房子都没人要。因为那时候底特律人几乎已经不置业了，整个城市宣布破产，大部分家庭破产，谁还考虑把生存的钱拿去购房?

所以，等将来有了房产税，这样的房产价值的分化会更加严重。百忍老师一再提醒买房者不要盲目胡乱购买，将来悔青了肠子都没人接盘。

买房三要素：人口、产业和配套。说了一次又一次，但是很多人还是傻乎乎去了鸟不拉屎的地方去抢了一套所谓的房子。

人口是第一位的，只有人口流入的区域才有投资价值。其次，这些人口要想留下了安家落户就要有产业能赚钱，否则还是会流失。有了这两条，配套早晚会跟上。所以，这个顺序不能颠倒。

东北房产的贬值陷阱提醒我们，房子要保值和增值是有它的严苛条件的。不要认为东北很遥远，其实就在身边。

从宏观上说，山东也已经成为人口净流出省份。从微观上说，政府规划太大，无法填满，很多大坑就会等着你去跳，而且卖地无节制和计划，哪里的都卖，后续只能靠招揽大批韭菜来消化。

一年前青岛放开落户条件后，去年常住人口也只增加了十万人，这个数字在二线城市中，其实很小。而对于大青岛的城市规划，这么多的郊区宏大计划，更是杯水车薪，远不够用。

前几天有朋友来找百忍老师，说有开发商拿了一块远郊区普通村里的土地，希望给找个合作方，一起操盘变现。翻了半天谷歌地图，才找到这个村边的土地，直接拒绝，如今已经没有开发商敢冒这个险了，连个镇驻地都不是，如何开发？将来哪有那么多傻大头好忽悠来买？

听说连宇宙第一房企的东边那个村里盘都冷了？每次走到那里，都像看见一大片绿油油的韭菜地，埋葬了上万户的青岛韭菜呀。你周边的朋友，有没有中招的？

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