◎智谷趋势（ID：zgtrend）

王策

再过两天，郭美美就要刑满出狱了。

郭美美是谁？她是中国第一代网红，微博时代第一拜金炫富女。至今在搜索引擎里输入“炫富红人”弹出的第一个搜索结果仍是她。

她不到20岁就引领了新媒体炫富流，堪称这个流派的“祖师爷”。

很多人因为她，才知道有一种豪车叫“玛莎拉蒂”。对了，就是几天前在河南永城醉驾以公里时速撞上等红灯的宝马导致2死4重伤的那种车。巧的是，车主也爱炫。

最恨郭美美的是中国红会，这个浑身都是戏的女人，微博炫富时自称是“红十字会商业总经理”。这一炫，让中国社会捐款额一年下降了五分之一。

郭美美早先的一切，大多都来自一位地产界的神秘干爹。

一炫成名后，为了证明自己是“自立自强的新时代女性”，她摆脱干爹出来单干。赌球，开赌场，拉皮条……据公安资料，下夜场出台是她收入的主要来源，这样的亲力亲为，果然不是一般的装逼教主。

虽然出狱时刚满29岁，她已经是“躺赚”的证明。

郭美美在监狱呆满了5年，没有减刑。尽管5年啥也没干，却因为入狱前入手北京东四环一套房，再次躺赚万。

这两年，中国土地上雷声滚滚。P2P爆雷、信托爆雷、长租公寓爆雷、私募爆雷……多少家庭、多少资深投资客都不得不面对跌跌不休，但是郭美美却是不管躺在哪里的床上，都跑赢了大盘。

现在，曾经在中国书写造福传奇的房地产也到了翻篇的历史关头。一边郭美美只是抓住了行业辉煌尾巴，便可以躺赚万，另一边，山东乳山人人羡慕的海景房卖出了白菜价，南阳出现大面积烂尾楼。

闭着眼睛买房的时代真得已经过去了，楼市大分化时代来临，未来只会越来越严重。

人们投资置业理念也必须从赚钱转向避免掉坑里。

01

这就是郭美美躺着赚钱的小区：东恒时代。

图片来源：新浪乐居

据澎湃新闻报道，坐落于北京东四环，算得上是核心地带；定位为高档小区，均价每平方米6万；小区环境不错，区内有一条米长的人工景观河。

看一下地图，对这个小区的位置就更有感觉了。

东恒时代距离四惠地跌站大约米。闭上眼，周边的地标性建筑瞬间浮现出来：国贸，挨着；万达广场，开车10分钟；中央电视台，能看见……

说起来，东四环概念的楼盘引领了了好一波楼价狂飙，许多明星都在这一带置业，现在最贵的一处叫广渠金茂府的，二手房卖出了每平方14万多，距离东恒时代米。

不用嫉妒，在大时代的芸芸众生里，郭美美绝不是最突出的。来算笔账，

郭美美房子建筑面积为平方米，年入狱前，总价万元。

东恒时代一共有三期，根据安居客的数据，二期价格最高，二手房现价元/平米。也就是说，郭美美这套房最多0万，升职了万，涨幅不到50%。如果以较低的第一、三期价格计算，也能有一百多万。

有网友仰天大哭，起早贪黑干不过一个坐牢的。但这属于赶上年北京暴涨一倍的行情。

而且，郭美美显然属于不太有眼光的，那5年，北京房价涨幅为60.9%，朝阳地区为67.74%，郭美美的收益离大盘走势还有不少距离。

郭美美的经历是属于房地产的黄金时代的。任何人只要搭上这趟顺风车，顺势而为，都不会比她差多少。

如今，就算在北京，闭着眼买楼的黄金时期也过去了。

今年高考放榜，北京西城区陷入前所未有的尴尬。北京理科分以上的共计24人，其中海淀17人，西城仅2人。据说，连带着西城学区房都开始降价，一大波30万均价学区房将迎来至暗时刻。

当前北京政策主导，人口减量运动，还有很多高端、高新企业如京东金融、中国建筑等已经在雄安注册落户，近百所在京高校也表态将积极参与雄安新区建设，产业迁移将会带来人口的流出。

未来北京的楼市，越来越需要一双慧眼。

02

相比受困于政策的一线城市，十八线城市以外早就开始展现颓势。

鹤岗就不说了，资源型城市，如今要啥没啥。

最新的一个把房子卖出白菜价的地方是山东威海乳山。

和鹤岗不同，乳山主打的可是海景房概念，高、大、上。乳山银滩素有“天下第一滩”、“中国最美海岸线”之称。想想看，有多少中国人不想面朝大海，春暖花开呢？

乳山银滩曾两次获得联合国“人居奖”，是最适合人类居住的地方，属于“4A级旅游度假区”。一到旅游季，全国各地的旅游团都奔赴乳山，看海、吃海鲜、体验农家乐……让人身心逃离了城市污染同时，能够在世外桃源般的海边治愈自己。

海景房全国沿海城市都有，但能在旅游度假区里的却不多。于是，乳山银滩边上密密麻麻的，建满了楼盘。楼盘多不怕，除了自然风光，还有政策加持。

疯狂的时候，即使是冬季也挡不住看房团的如火热情，楼盘售楼处门口停满大巴车，售楼厅内则是熙熙攘攘让、人头涌动。其中半数购买者来自乳山以外的地方。

在这么多美妙构思下，按理说房价应该一直扶摇直上，诡异的是如今却出现二手海景房白菜价仍难成交的奇景。

根据《每日经济新闻》的报道，10年前正是银滩海景房火爆的时候，当时的房价约为元/平方米，10年后的今天，一手房价元/平方米左右，可以说是几乎没有变化。甚至有些二手房，每平米元。

乳山市一二手房价格展现了一种诡异的倒挂。

安居客数据显示，从去年8月至今，新房价格保持在元/平方米附近徘徊，二手房均价则如过山车般跌宕起伏，但最高的时候也没有超过元/平方米，7月的价格为元/平方米。

乳山市的衰败或许早有迹象。

乳山市人民政府网站年市情显示，年比上年减少人，人口自然增长率为-2.18%，自年以来乳山已经连续20年人口负增长。

不仅人口数字难看，乳山市经济数据也不容乐观，仅仅过去一个季度，GDP增速就从年第四季的6.3%暴跌至年第一季度的2.8%。

图片来源：乳山市人民政府网站

从这些数据中，是不是嗅到了一点和鹤岗相同的味道？

所有的投资都不能逃脱客观规律，房产也会沦为负资产，会成为埋葬财富的坟墓。

03

乳山的海景房虽然是白菜价，但好歹还有价，有交易。相比之下，河南南阳就没那么幸运了。因为这里的房子直接大面积烂尾，拿都拿不到，更别说卖了，购房者的钱干脆直接砸在坑底。

根据新京报报道，年高峰时，南阳共有个问题楼盘。为此当地政府出台了“政策”，建立了房地产整治项目台账，截至目前，共办理个问题楼盘，还剩个待解决。

而南阳最大的烂尾楼——藏珑项目，距离合同约定交房时间年12月已经经过4年多，现今仍有大批购房者没有收房。

图片来源：房天下

部分求助无门的购房者甚至跑到河南省地方领导留言板留言，请求政府赶紧解决问题。

据媒体报道，南阳不仅大型住宅区烂尾，不少小型商住楼、经适房、房管局团购房也存在烂尾的情况。中小开发商的商品房烂就烂了，官方背景的也能烂？你就知道有多烂了。

南阳是河南唯一户籍人口超千万的城市，乳山海景房又闻名天下，为何这两个地方的房地产还会崩溃？

这是因为，当前中国出现了两大趋势——

第一，北方人口正在往南方迁移。

以秦岭-淮河为界，中国的江山被一划为二，而在今天，这里也成了大国经济版图的分水岭。南方，大批的明星城市频频崛起，光彩夺目；北方，往昔工业重镇纷纷褪色，不无失落。南方发展更快、收入更高，谁不想到南方寻求机会？

南阳烂尾楼，就是因为常住人口连续三年减少，年至年常住人口分别为.87万人、.02万人、.36万人。

第二，中小城市的人口正在往大都市圈迁移。

当前的城镇化进程中，中小城市正在衰败。国家发改委发布的《年新型城镇化建设重点任务》首次提到“收缩型城市”，并要求收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量、盘活存量。而且，中央4月份印发了《年新型城镇化建设重点任务》，明确放松户籍制度，更是表明中央要培育大都市圈的态度。

这两个信号，说明现在中小城市的人口增长缓慢，甚至净流出，未来只有大都市圈才是赢家。乳山不过是一个县级市，又远离大都市圈，自然无法吸引人口，接盘侠变少。

未来，楼市的宿命注定是分化。闭着眼睛买房的时代真得已经过去了，我们的投资，一定要跟着国家政策走。

那么，当前国家的重点是哪里？目之所及，符合国内资产配置、有房票、政策扶持等三位一体的地方就只有大湾区了。

第一，大湾区是改革开放的最前沿。现在外部形势变化很大，高层都说了，世界正处于百年未有之大变局，中国为了应对这种局面，一定会进一步扩大改革开放的力度。那么，大湾区绝对会是最受益的地方，是政策倾斜最多的地方。第二大湾区是中国最顶尖的都市圈，而且又处于南方，将会吸引越来越多的人口涌入。目前大湾区人口是0万左右，学界普遍预测到年将达到1亿人。北京在赶人，上海也在赶人，两大超级城市都在做减量运动，唯独大湾区这里是放开增长的，未来想象空间极大。所以，年一定要格外







































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