大家都知道，房地产市场是政策市场，政策的走向直接影响着房价走向。自去年一系列房产调控动作后，“房住不炒”已经成为了当下我国房地产的主旋律，并且还会在未来一段时间内继续延续下去。房地产发展路线的转变，直接告诉我们，如今想要投资房产，就不能再用过去的杠杆炒房思维了。那么在严厉的政策和房价居高不下的大环境里，还能去哪里买房？其实我们忽略了一个重要因素——人口，人口热区才是如今的价值洼地。

众所周知，人口对于国家的经济增长起到至关重要的作用，有人口的地方，才会有未来。举个例子，日本，曾经在二次世界大战后由于经济和科技上的突飞猛进，一度成为了仅次于美国的第二经济大国，直至年，日本GDP被我国超越。导致日本GDP增速下降的原因之一就是人口老龄化。根据年世界银行数据显示，目前全球人口老龄化程度排行第一的国家是日本，65岁以上人口比例达27%，意大利排名第二，德国排名第三。

在民营信用调查公司东京商工RESEARCH的统计中，年因劳动力人口下降导致“人手不足”而负债万日元以上，并依法办理破产手续的日本企业就达到了家，比年增加39家，创下了历史新高。由于人口的减少，日本的房屋空置率也在逐年上升。根据日本总务省发布的住宅和土地统计调查结果显示，与年相比，空置住宅增加了26万间，空置总数达万间，占总住宅数的13.6%，空置数和空置率均创历史新高，就连人口数量相对较多的东京，房屋空置率都达到了10.6%。

再举一个国内老龄化比较严重的例子。

年，一位名叫李海的海员，因为把自己在鹤岗“花五万，整套房”的事情写进了贴吧，一时间将鹤岗这个遥远的东北五线城市推向了大众的视野，只因为这个城市的房价与当下整体房价水平格格不入。出现“白菜价”的原因，主要还是“房多人少”。

提起曾经繁盛的“煤城”鹤岗，很多人口中都流传着一句话“南有香港，北有鹤岗”，煤矿产业的繁荣让曾经的鹤岗成为了东北数一数二的煤矿产区，年到年鹤岗的GDP增速仍保持2位数。直到年，随着煤矿资源的枯竭，鹤岗被列为全国第三批资源枯竭型城市，地区生产总值随之下降。随后，在年到年间，鹤岗市为了转移煤矿塌陷区居民，建设了约11万套保障性住房。但是资源枯竭后产业也随之迅速萎缩，导致本地人口大量外流，于是便造成了鹤岗大量的空置房产生。据中国统计信息网显示，鹤岗市年人口数量为.1万，到了年人口就跌破了百万关口。失去了产业支撑和人口活力的鹤岗贫血乏力，人口老龄化在这里日益严重起来，“老废物乐园”就成了如今鹤岗在人们心目中的标签。除了少量不受地域限制的从业者和网络从业者到鹤岗买房居住外，也有不少炒房客把这里当作“不动产”来投资的，这些外地炒房客希望一次性用几万元迅速实现买房梦想，他们认为即使房价一跌再跌，但只要房子还能住，也不至于跌到一文不值。这些逆势买房的外地人让本地人无法理解，千里迢迢跑来没有年轻人的鹤岗买空置房，等这些老年人渐渐消失时，这里就城了“鬼城”，他们还去哪里找买家？

可见，人口对于房地产的影响是直接性的，这也是为什么我们在提及海外投资价值洼地时，总是会说到“人口红利”的原因，因为年轻人口不仅是第一生产力，也是第一消费力。

在广东卫视跨年演讲——欧成效《房地产的下半场》中提到：“房地产的本质是人，哪里有人，哪里才有价值，哪里才有不动产的升值和回报。”继国家出台全面取消常住人口万以下城市落户限制的政策之后，全国各地掀起人才争夺大战，近日，广东省省长更是提出将放开除广州、深圳之外的城市落户限制。有网友预测，这将有利于促进广东经济发展，尤其利好本地房地产，广东房价会涨。据统计，广东省去年人口净流入达万，而在最新的全国百强城市房价排行榜上，广东省就有两个城市位列前十名，其中深圳以均价元/㎡一举回到全国房价之首的位置，广州则排名第六。从广东省两会透露，年广东全省GDP达10.5万亿元以上，广东率先跻身10万亿GDP俱乐部，成为全国唯一的10万亿GDP大省，同时，佛山成为广东省第三个经济总量过万亿元的城市。相信当广东正式开放落户限制时，广东省将再次成为全国人才吸引力热区，在目前政策环境不变的情况下，人口红利还将为广州、深圳、佛山等几个主要城市带来一定的升值空间。

房地产市场不单单是政策的市场，同样也是人口的市场，人口的增长带动地区需求和经济发展。基本上，一二线城市仍有上涨空间，房价不会降，而没有人口优势的三四五线城市在退潮后有可能会一地鸡毛。所以不要再乱买房子了，因为人口对房价有直接影响力，那些连劳动力人口都流失的地方，就算环境再好，房价再低，没有了人，你的房子将来去哪找接盘侠呢？房地产游戏规则已变，把握人口流动趋势，才是房产投资的重要切入点。