看到“法律人袁雪”一则短视频，说的是中外过去10年房产和股市的涨幅比较：

美国房产10年涨幅60%，股市%；

英国房产10年涨幅65%，股市00%；

日本房产10年涨幅75%，股市10%；

德国房产10年涨幅70%，股市%；

印度房产10年涨幅85%，股市%；

泰国房产10年涨幅90%，股市00%；

中国房产10年涨幅%，股市0.%。

上述数据采样不知道是否足够准确，尤其是房产，因为世界各地房产价值都在新型的、史无前例的大城市化潮流中加速分化。但中国A股赌场不如，确实是一个长期的痼疾。

虽然希望把知识星球作为一个保持低门槛抱团取暖的窗口，但收费标准还是要有所变化，无论如何其提供的价值远远超出它的价格。

所以，决定新会员加入价格定为元，老会员续费原价不变。

但实际操作发现星球收费设置没有那么大的优惠力度，最低五折，这样，为了保证老会员价，新会员只能按元收费。今年暂时先这样，以后如果要再提高新会员费用就只能老会员也相应提高些。谢谢星友们的不离不弃！

从年中国城市住房商品化开始，过去二十多年，除了极少数旅游养老房产，以及资源枯竭型城市的郊区或新区房产（如辽宁的阜新、黑龙江的鹤岗/双鸭山、云南的个旧、甘肃的玉门等城市，一套房子的价格只要5万、3万甚至1万/8千，还不如超大城市的0.1平米房子贵），中国内地绝大多数买房人，在账面上都赚了个盆满钵满，以至于很多人形成了一种房产信仰，认为只要买房就会涨。

尤其是年底以来，中小城市的货币化棚改涨价去库存，.3.17以来大城市进一步加码限购限贷将购买力和注意力驱逐到中小城市，催生了年到00年底的全国房价进一步行政扭曲——大城市大跌，中小城市暴涨，误导了价格信号，让多数老百姓，更分不清楚哪里的房子有长期价值。

但其实，危机已经兵临城下。年以来的这一波中小城市疯狂，几乎是绝大多数中小城市最后的“回光返照”。像日本、俄罗斯等地一样，人口流出地房屋成为“负房产”的时代正在迅速逼近。

俄罗斯在前苏联时代曾经借着老大哥的身份对外输出思想和工业品，形成了广袤大地上厂房林立的工业奇观。如今，万平方公里——不是平方公里，是万平方公里土地变成了无人区。1.4亿人口高度向前三名的城市集中。

日本，以及世界其它各国，也大同小异。

米筐投资01.7.《信仰碎一地！房东倒贴钱卖房…还有这事？》写了日本倒贴钱卖房的故事：

有一位日本老人，在房产泡沫期的年购入某度假胜地的一套别墅，价格是1万日元（约76万人民币）。年，他以10万日元（约人民币）把房子卖掉，持有近30年后、房子不仅没增值反而暴跌99%。若扣除1万元的中介费和广告费支出后，实际亏损11万日元（约元人民币），但老人却为此“松了一口气”。

这不是最惨的，因为有人居然愿意倒贴钱卖房！

在一个叫汤泽町的滑雪胜地，那里的度假公寓售卖价只要1万日元（约元人民币）、近乎白送，可仍找不到“接盘侠”。

不得已，有业主居然同意倒贴10万日元（约7.万元人民币）、把公寓卖给一家房屋中介。这样做的人不是一个两个，该中介公司居然前后陆续以倒拿钱的方式“购买”了0余套房屋。

这并不是小说杜撰，而是真实的发生在日本，更多让人匪夷所思的故事就记录在一本叫做《负动产时代》的书里。

为什么大家宁肯倒贴钱也要把房子卖掉呢？因为房屋/土地有持有成本，具体表现为固定资产税、物业费、维护费等，当这些资产的收益不足以覆盖固定费用支出时，倒贴钱卖房也就能理解了。

负资产（房子的售价低于欠银行的贷款）、负动产（资产的持有成本高于其收益）这些现象不仅存在于日本，还广泛存在于世界其他地区……美国五大湖地区以底特律为代表的铁锈地带、孤悬法国大陆的科西嘉岛及北非/中东移民聚集的巴黎郊区、以及两德统一后因向西德迁徙而人口减少的东德部分地区……

造成负房产现象的根本原因，是社会的老龄化少子化，人口向大城市持续聚集，大部分国家和地区有房产税即房屋持有环节的税收。

中国大陆还没有房地产持有税，但年就应该开始的房地产大城市和中小城市之间剧烈分化，却因年底以来的中小城市房地产去库存运动，以及.3.17以来的大城市进一步限购限贷加码，而使大中小城市的价格进一步扭曲。

从年城市住房商品化算起，到01也已经3年了，土地财政催生下形成了中小城市严重的过量供应，如果没有年底、.3.17以后的那两波骚操作，日本式分化在中国大陆已经开始初见端倪了。

但尽管暂时拐了一个弯，甚至这个弯有点像黄河河套走廊的几字形，让身在其中的人误以为黄河在倒流，但最终它还是要“奔流到海不复回”的。

虽然我们没有房地产持有税，物业费大部分也低到可以忽略不计，但相当多无人居住的中小城市房产、远郊房产、旅游养老地产，在未来五年内开始逐渐变成“负房产”，是完全可以预料的事情。

也就是说，大部分人出逃的窗口时间，最多5年。

土地财政下的中小城市过量供应，使得神州大地“负房产”现象，实质上比日本更严重。

很多人一直在叽叽歪歪说什么房产税，房产税真要出来，如果统一征收，那就是房地产价值有无一试就灵的灵魂试纸，立马让各地方的房产价值现出原形。

仅此一点，房产税的出台就没那么容易。

什么样的房子才有价值呢？

回到我的八字方针：人聚财聚，人散财散。这八个字运用在房产投资领域，就是抓住牛鼻子的金钥匙，有人买，有人住，好出租，好出售，好贷款甚至好自住的，才是有价值的好房子。

至于户型，楼层，装修，景观，品质，周边配套，甚至有没有电梯，是不是独立套房，等等，都不是最关键要素。

不要抱着任何侥幸心理。

过去的中小城市房价得以维持甚至暴涨，有大城市驱赶人口、大城市限购限贷等一系列因素在共同作用，随着01年7月开始，全国控制人口最严厉的北京也开始放下傲骄的身段，出台《北京市毕业生引进管理办法》，加入全国范围内的人才（人口）竞争，中小城市的好日子从此一去不复返了。

请务必相信我的预言。

在过去0多年里，作为国内最资深、最独立不迁、百折不挠的城市化和房地产研究专家，我，应该是前瞻性最强、预言最多被后来的事实所证明、所兑现的人，挂一漏万，举例如下：

作为“两次工业革命推动两次全球城市化”的理论提出者、高密度大城市化理论倡导者和践行者，年即开始研究城市化。针对上世纪90年代乡镇企业和小城镇建设成为“国策”，于年11月30日写下《现代农民要进城》一文：“一个国家，理应有80%人口集中在城市。”年8月3日至5日，写下《再造两个中国——兼与孟昭安先生商榷》：“中国的现代化离不开农民的现代化，农民的现代化不可能通过乡镇企业、农村小城镇建设来‘就地解决’，最经济、最迅捷有效的途径只能是中国的城市化道路。除此别无选择。”

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